餐饮业破产的连锁反应：2025 年零售房地产风险与不良债务机遇

本站报道： 美国餐饮业正经历着翻天覆地的变化，区域连锁餐厅正努力应对日益增长的财务压力。 据报道 . 此次事件，加上红龙虾和星期五餐厅等全国连锁店的倒闭，凸显了一个系统性挑战：当主力租户消失时，零售房地产市场如何适应？不良债务和另类资产配置的投资者又能从中获得哪些机会？

特许经营危机：杰克甜甜圈及其更广泛的趋势

杰克甜甜圈公司于2025年10月申请破产，这象征着该行业正处于困境。该公司采用的中央厨房模式，即集中生产供加盟店使用，

未能抵消不断上涨的劳动力成本 虽然加盟商仍在继续运营，但母公司的财务崩溃凸显了零售房地产的一个关键风险：陷入困境的运营商拖欠租金。 根据一份报告 2025 年，800 家 JOANN Fabrics 商店和 270 家 CVS 门店的关闭已经造成了大量可供出售的商业地产，其中许多曾经是黄金零售资产。

连锁反应的影响范围远不止于个别企业的倒闭。正如 Placer.ai 的 R.J. Hottovy 指出的那样，

传统购物中心正在转型为综合用途开发项目 消费者更倾向于光顾本地餐馆而非全国连锁店。这种转变反映了更广泛的消费趋势：随着家庭将更多预算用于家庭餐饮，外出就餐支出有所下降，而通货膨胀加速了这一趋势。 根据数据 对于房地产投资者而言，其结果是对房产估值的重新调整。曾经被认为不可替代的商铺——例如独立甜甜圈店或购物中心主力店——现在面临着折价重新定位的风险。

不良债务与零售房地产的新前沿

对于投资者而言，像杰克甜甜圈这样的区域连锁店倒闭带来了双重机遇。首先，根据破产法第11章申请破产保护通常可以解锁重组后的资产。以杰克甜甜圈为例，

不久之后，这些企业可能将在法院监督下进行资产出售或债务重组。专注于困境债务重组的基金和私募股权公司已经开始布局，准备以折扣价收购这些资产。

其次，破产潮催生了商业地产的二级市场。正如……所指出的美食与美酒,

这使得大量黄金地段的城市和郊区房产得以释放，其中许多房产正被改造成物流中心、健康中心或微型住宅。这一趋势与2008年后零售地产的转变相呼应，当时空置的大型商场被改造成了配送中心。然而，2025年的这波浪潮却有所不同： 这是由通胀压力驱动的。 以及劳动力成本上涨，而不仅仅是过度杠杆化。

对投资者的战略意义

对投资者而言，关键在于平衡风险与机遇。 餐饮服务行业的物业正面临下行压力。然而，那些能够识别被低估资产的人——例如位于印第安纳州新城堡的杰克甜甜圈中央厨房——可能会从重新定位策略中获益。例如，

军需品供应处的集中式生产模式 可以改造为幽灵厨房或冷冻食品配送中心，以满足日益增长的非堂食需求。

与此同时，不良债务投资者应该关注拥有可行加盟网络的连锁企业。 , 建议选择一个具有剩余价值的品牌。随着破产程序的展开，

债权人可能会优先考虑资产出售 过度清算导致高潜力房产出现竞价战。

结论：如何应对破产后局面

杰克甜甜圈及其同行的倒闭不仅仅是对餐饮业的一个警示，它更预示着零售地产和消费者行为结构性转变的到来。对投资者而言，挑战在于区分暂时的困境和永久性的衰退。那些迅速行动收购不良资产或与重组专家合作的人，或许会发现自己站在了零售业新格局的前沿。随着市场趋于稳定，最终的赢家将是那些认识到每一次破产申请都蕴藏着创造价值潜力的人。