商品房和公寓区别在哪

1、土地性质：商品房(住宅类)为住宅用地，公寓多为商业/综合用地(部分70年产权公寓为住宅用地)。

2、产权年限：商品房通常70年，公寓常见40年或50年(70年产权公寓除外)。

3、户型设计：商品房以两居、三居等为主，南北通透、采光好，公摊15%-25%;公寓多为30-60㎡小户型，部分为loft，采光通风较弱，公摊25%-40%。

4、生活成本：商品房水电燃气按民用标准收费，成本低;公寓多按商用标准收费(部分可转民用)，无天然气，成本更高。

5、落户学区：商品房符合政策可以落户、享学区资源;多数公寓不能落户，不参与学区划分(少数70年产权公寓除外)。

6、交易税费：商品房税费低，满2年/5年可减免;公寓税费高，无减免政策，首付比例50%以上，贷款最长10年。

7、使用用途：商品房仅限居住;公寓可居住可办公，部分可注册公司。

8、配套物业：商品房小区绿化、休闲设施完善，物业费1-3元/㎡・月;公寓商业配套多，绿化少，物业费3-8元/㎡・月，部分有酒店式服务。

购买商品房需要注意哪些细节

1、核实开发商资质：确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》(预售房)或《商品房现售备案证明》(现房)，五证不全的房屋禁止交易。

2、明确房屋产权：确认房屋无抵押、查封等权利限制，核实产权年限(住宅通常70年)，避免购买产权有纠纷或年限缩水的房源。

3、细看合同条款：重点关注交房时间、逾期交房违约责任、房屋面积差异处理(误差比范围及退款/补款规则)、质量保修条款、配套设施交付标准(水电气暖、绿化、车位等)，避免模糊表述，有异议及时提出并补充约定。

4、核对房屋面积：签约时确认合同约定面积(套内面积 公摊面积)，交房时核对实测面积与约定面积的差异，按合同约定处理补退房款事宜，避免公摊面积异常偏高。

5、考察房屋质量与户型：实地看房时检查墙面、地面是否平整，有无开裂、渗水，门窗密封是否良好;确认户型设计合理，采光通风达标，承重墙位置明确(避免后期装修违规改造)。

6、确认配套与规划：核实小区规划的绿化、车位配比、健身设施等是否与宣传一致，了解周边交通、学校、医疗、商业等配套的实际建设进度，避免“规划中”配套长期未落地。

7、关注物业口碑：了解物业公司资质、服务标准及收费标准(避免后期物业费过高或服务差)，可咨询已入住业主或查询物业投诉记录。

8、明确贷款细节：提前确认自身征信、收入是否符合银行贷款要求，明确首付比例、贷款利率、还款方式及提前还款违约金规则，避免贷款审批失败或后期还款纠纷。

9、留存所有凭证：购房合同、付款发票、转账记录、沟通记录(短信、微信等)、看房照片/视频等全部留存，作为后续维权的核心证据。