二手房交房时发现违建该处理

1、立即收集证据，包括房屋违建部位的照片、视频，购房合同、付款凭证、与卖方及中介的沟通记录(聊天、通话录音等)，证明违建事实及卖方是否隐瞒。

2、仔细查阅购房合同，确认是否有关于房屋现状、违建相关的约定，若合同无违建说明且卖方未告知，可认定卖方违约。

3、优先与卖方协商，要求其限期自行拆除违建、恢复房屋原状，或承担拆除及修复费用，也可协商退房并退还全部房款及赔偿中介费、税费等损失。

4、若中介未履行尽职调查义务、隐瞒违建情况，可一并要求中介承担连带赔偿责任。

5、协商无果时，向当地城乡规划部门、城管或住建部门举报，申请对违建进行官方认定及处理。

6、向消费者协会或房地产中介协会投诉，请求介入调解，督促卖方或中介解决问题。

7、咨询专业房产律师，评估合同效力(违建房屋买卖合同可能因违反法律强制性规定无效)，准备起诉材料。

8、向法院提起诉讼，主张卖方欺诈或合同无效，要求返还购房款、赔偿经济损失(如差价、维权成本等)。

9、若当地政策允许，可咨询相关部门能否通过补缴费用、补办审批手续使违建合法化，需符合城市规划要求。

10、切勿自行改造或继续使用违建部位，避免因违建面临行政处罚、安全事故风险，或承担后续强制拆除的相关费用。

如何确定二手房是否存在违建

1、要求卖方提供《建设工程规划许可证》《施工许可证》等审批文件，无相关证件的房屋可能存在违建。

2、对比房产证登记信息与房屋实际情况，核查建筑面积、层数、结构等是否与登记一致，超出部分可能为违建。

3、查看购房合同中是否明确房屋建设合规性，有无隐瞒加建、改建等相关约定。

4、实地勘查房屋，检查是否存在楼顶阳光房、阳台封闭扩建、私自加层、地下室改造等未获批搭建。

5、核实房屋是否占用小区公共绿地、楼道、消防通道等公共区域搭建构筑物。

6、登录房屋所在地政务服务网、自然资源规划局或住建部门网站，通过“规划许可查询”“违建查询”模块，输入房产证号、房屋地址查询审批记录。

7、携带身份证、房产证前往当地自然资源规划局窗口，申请调取房屋规划审批档案，比对实际建筑是否符合规划要求。