小产权房子可以买卖吗

小产权房不可以合法买卖，仅存在极特殊的受限交易情形。小产权房建在农村集体土地上，未缴纳土地出让金，产权证由乡镇或村集体颁发，无国家认可的合法产权，其交易违反《土地管理法》中集体土地使用权不得擅自出让的强制性规定。

仅两种特殊情况可能被认定有效：一是本集体经济组织成员内部转让，且符合集体规定;二是出售给非本集体成员但经相关部门批准。除此之外，尤其是城镇居民购买小产权房，买卖合同通常无效。

购买小产权房有哪些风险

1、产权无法律保障，无法获得国家房管部门颁发的正规房产证，仅能拿到乡镇或村集体出具的证明，房屋所有权不受《民法典》保护，无法上市交易、抵押筹资或依法继承。

2、交易合同通常无效，城镇居民购买小产权房的买卖合同，或非本集体成员间的交易合同，法院多认定为无效，若卖方反悔，买方可能“房财两空”，仅能追回部分购房款。

3、面临拆除与无补偿风险，部分小产权房属于违法建设，可能被相关部门依法拆除，且拆除后无补偿或仅获少量建设成本补偿，远低于购房支出。

4、无法办理落户与享受公共服务，多数地区明确小产权房不能作为合法住所申请户口迁入，导致子女无法就近入学，也无法享受与户口挂钩的医疗、社保等公共服务。

5、房屋质量与售后无保障，建设未经过正规规划审批和质量验收，开发商多为小型团队或村集体，房屋可能存在结构安全、防水、消防等隐患，后续维修维权无明确责任方。

6、无法办理贷款，银行不接受小产权房作为抵押物，购买需全额付款，资金压力大;且无法享受公积金贷款、购房补贴等政策优惠。

7、物业管理混乱，多由村委会或小型物业公司管理，服务标准低、收费不透明，常出现停水停电、垃圾堆积等问题，业主维权缺乏有效途径。

8、增值收益难保障，因产权不合法，房屋升值后无法通过合法交易实现收益，且若遇征收拆迁，补偿标准远低于合法商品房，权益损失较大。