买二手毛坯房水电谁开户

买二手毛坯房时，水电开户通常由新业主自行办理。原业主需结清欠费并注销账户，新业主需携带房产证、身份证等材料到供水、供电公司营业厅申请开户。部分地区支持线上过户，但需原业主配合提供账号信息。若原业主未注销账户，新业主可要求其协助办理或通过法律途径解决。建议交易前确认水电账户状态，避免后续纠纷，并提前了解当地开户流程及费用标准，确保顺利过户。

二手房如何评估价值

1、市场比较法：选取同小区、同户型3-5套近期成交房源，对比楼层、朝向、装修差异进行价格修正。例如顶楼房源通常比中间楼层低5%-8%，装修房源比毛坯房高10%-15%，通过加权平均计算目标房屋市场价。

2、成本法核算：房屋价值=土地价值 建筑重置成本-折旧。土地价值参考周边土拍价格，建筑成本按1500-3000元/㎡计算，砖混结构年折旧率2%，电梯房年折旧率1.5%，适用于老旧房产或自建房评估。

3、收益法测算：针对出租型房产，年租金收益除以折现率（通常5%-8%）得出价值。如月租金5000元，年收益6万元，按6%折现率计算，房产价值约100万元，需考虑3%-5%空置率调整。

4、综合因素修正：学房溢价10%-20%，地铁500米内溢价8%-15%，高架桥噪音区折价5%-10%，通过权重系数综合调整评估价。

二手房交易流程步骤

1、房源核验与签约：查验房产证、土地证原件，通过房管局确认产权无抵押、查封；签订三方合同明确总价、付款节点、交房标准，约定户口迁移期限及违约责任。

2、资金监管与贷款：买方支付监管定金（通常房价10%），剩余房款通过银行监管账户支付；买方提交收入证明、征信报告申请按揭贷款，银行审批后发放至监管账户。

3、税费缴纳与过户：契税1%-3%（首套90㎡以下1%）、个税1%（满五唯一免征）、增值税5.3%（满二免征），凭完税证明办理产权过户，7个工作日内领取新房产证。

4、物业交割与入住：卖方结清物业费、水电燃气费，双方确认家具家电清单；买方查验房屋设施完好，签署交割确认书，完成钥匙交接后正式入住。