二手房验房如何检测防水性能

1、外观痕迹排查：重点检查卫生间、厨房、阳台、顶楼屋顶及外墙，看墙面、地面是否有霉斑、水渍、泛黄印记，天花板是否有渗水后墙皮剥落、起泡，瓷砖缝隙是否潮湿变色，有这些痕迹大概率存在防水隐患。

2、闭水试验(核心测试)：提前和原房主沟通，卫生间/厨房堵住排水口，地面蓄水3-5厘米并做水位标记，保持24-48小时，期间多次到楼下对应位置查看是否渗水，或观察自家蓄水水位是否明显下降(排除蒸发)，若有则防水失效;阳台有地漏可参考此方式，无地漏则泼大量水，看是否积水或墙面底部渗水。

3、管道与节点检查：查看卫生间马桶、洗手池，厨房水槽等管道接口，是否有渗水痕迹、密封胶老化开裂，按压接口看是否潮湿;检查外墙窗户缝隙、空调外机洞口，周边墙面有霉斑或水渍可能是外墙防水或密封问题。

4、询问与查记录：向原房主了解房屋过往是否漏水、是否做过防水维修，查看房龄，房龄超10年且未更新防水，失效概率更高。

二手房验房时除了防水，还有哪些地方需要重点关注

1、结构安全(核心)：检查墙体是否有贯穿性裂缝、斜裂缝(尤其承重墙)，地面是否下沉、空鼓(用小锤轻敲，空鼓面积过大需整改)，屋顶/天花板是否有渗水痕迹或钢筋外露，梁柱是否变形，避免存在安全隐患。

2、水电系统(高频问题点)：

打开所有开关、插座，用验电笔测试是否通电，检查配电箱内空开、漏保是否正常跳闸，确认电线线径(大功率电器需4平方及以上)，查看是否有私拉乱接、电线老化(如胶皮开裂)情况。

打开所有水龙头、花洒，检查水流是否顺畅、水压是否稳定，关闭后查看是否漏水;检查热水器、洗衣机、马桶等接口是否有渗水痕迹，打开暖气/壁挂炉(若有)，看管道是否漏水、散热是否均匀。

3、墙体与地面：

墙体，除结构裂缝外，看墙面是否有脱皮、起碱、返潮(尤其墙角)，壁纸/乳胶漆是否空鼓、翘边，腻子层是否牢固(用手轻搓无掉粉)。

地面，瓷砖/木地板是否平整(用水平仪或靠尺检测)，瓷砖是否松动、崩边，木地板是否起翘、异响(走动时听声音)，缝隙是否过大或有霉变。

4、门窗质量：

窗户，检查窗框与墙体密封胶是否老化、开裂，开关是否顺畅，关闭后是否漏风(可在缝隙处放纸条，拉动纸条看是否松动)，玻璃是否有破损、起雾(中空玻璃起雾说明密封失效)。

入户门/室内门，开关是否顺畅，门锁、合页是否牢固，门与门框缝隙是否均匀，隔音效果是否正常(关闭门后听室外声音)。

5、厨卫细节：

厨房，检查橱柜柜门、抽屉是否开关顺畅，台面是否开裂、渗色，烟机、灶具通电试机，看排烟是否正常、点火是否顺畅，检查烟道是否堵塞(可点燃纸条，看烟雾是否顺利排出)。

卫生间，除防水外，检查马桶冲水是否有力、是否漏水(水箱按钮按压后是否回弹)，排气扇是否运转正常，地漏是否通畅(倒少量水观察排水速度)，瓷砖美缝是否脱落。