现房销售维修基金什么时候交

现房销售维修基金一般需在房屋交付时缴纳，依据《住宅专项维修资金管理办法》规定，购房者应在办理交房手续时将维修基金交至开发商或物业指定账户，由其代转至房管部门指定专户，部分地区允许在办理产权证前缴纳，但通常为交房必要环节，未缴纳可能影响产权登记，具体时间以购房合同约定及当地政策为准，一般不超过交房后30日。

现房与期房的定价机制有何不同

1、价格构成差异：现房价格包含即时租金收益的折现，例如月租金5000元的房屋，两年等待期租金损失约12万元，这部分会从期房价格中扣除；期房则通过时间溢价吸引买家，开发商为回笼资金常提供分期付款和优惠利率。

2、风险补偿对比：现房因信息透明、烂尾风险低，价格更稳定；期房需承担建设风险（如延期交房、质量不达标），开发商通过10%-20%的价格折扣补偿买家风险。

3、开发商策略：期房作为金融工具，预售资金用于项目建设，降低财务成本；现房依赖地段和品质维持价格，例如核心区现房因稀缺性溢价更高。

4、市场波动影响：楼市火热时期，期房因升值潜力受投资者青睐；市场冷淡时，现房因即买即住特性成交量更稳定，价格跌幅通常小于期房。

购买现房时如何识别营销陷阱

1、虚假宣传核查：要求开发商提供学区划分文件、地铁规划批复等官方证明，例如某项目曾因宣传“地铁500米”被法院判决退还房款并赔偿。

2、特价房陷阱：特价房可能位于设备层、腰线层或存在采光缺陷，需实地测量并核对《建设工程规划许可证》附件中的设施位置。

3、赠品质量把控：“买房送装修”需明确材料品牌（如要求使用E0级板材）、施工标准，并签订补充协议避免后期纠纷。

4、内部认购风险：未取得预售许可证的内部认购无法律保障，需确认开发商“五证”齐全（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等）。

5、配套缩水验证：通过规划局网站核实宣传中的“名校”“商业综合体”是否已获批，例如某项目曾因虚构“景观湖”被判欺诈并赔偿装修损失。

6、合同条款审查：将销售口头承诺（如“免收物业费3年”）写入补充协议，并加盖开发商公章，避免收房后因证据不足无法维权。