买卖双方税费承担比例如何划分

1、买方税费：

契税，首套房且面积在90平方米及以下，税率为1%;90平方米以上，税率为1.5%。二套房面积90平方米及以下，税率为1%，90平方米以上税率为2%。三套及以上住房，税率通常为3%。非住宅类房屋一般按计税参考价的3%交纳。

登记费，住宅一般每套80元，由买方承担。

2、卖方税费：

增值税，如果房屋不满两年对外销售，增值税由卖方缴纳，税率一般为5%。满两年则免征增值税。

个人所得税，若卖方所售房屋是其家庭唯一生活用房且购买时间超过5年，免征个人所得税。否则，一般按房屋转让收入的1%或房屋转让所得的20%征收。

印花税，买卖双方原本都需缴纳，税率为0.05%，但自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

买卖双方在合同中约定税费承担比例时，需要注意哪些问题

1、明确税费种类和承担比例

明确税费种类：合同中应明确列出交易过程中涉及的各项税费，如契税、个人所得税、增值税、印花税等。

约定承担比例：双方可以在法律允许的范围内协商税费的具体承担比例，并在合同中明确写明。例如，可以约定“契税由买方承担，个人所得税和增值税由卖方承担”。

2、遵循税收法定原则

纳税义务法定：根据税法规定，纳税义务人是法定的，合同约定不能改变纳税义务主体。例如，增值税的纳税义务人通常为卖方，契税的纳税义务人通常为买方。

约定效力：虽然合同中可以约定税费的最终承担方，但这种约定仅在合同当事人之间有效，不能对抗税务机关的征税权。

3、避免约定不明

明确约定：合同中应尽量避免使用“一切”“全部”等笼统性的表述，而应明确列举非纳税义务人应承担的税种及税款金额。

价格构成：明确约定合同价格是“含税价”还是“不含税价”，并注明税率或税额，以免产生歧义。

4、注意发票开具

发票义务：卖方有义务向买方开具真实有效可供依法抵扣税款的增值税专用发票。如果卖方未履行这一义务，买方可能要求卖方赔偿因无法抵扣进项税额而产生的损失。

异常发票处理：如果受票方取得的发票被认定为异常凭证，合同中应约定开票方的违约责任，包括返还税款、滞纳金、罚款、赔偿利息损失等。

5、考虑税务风险

税务评估与咨询：在签署合同前，建议请专业人士对房屋现状、产权情况、税负情况进行全面评估，并结合政策变化做出个性化税收测算。

避免违规行为：警惕“低评过户”“阴阳合同”等违规做法，这些行为一经查实将面临补税、罚款，甚至追责。