小产权房买卖合法吗

小产权房买卖通常不合法。小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发，而非国家房管部门颁发，不具有合法有效的产权。根据我国土地管理相关法律法规，集体土地的流转受到严格限制，农村集体土地主要是为本集体经济组织成员提供基本生活保障，其使用权不得随意出让、转让或者出租用于非农业建设。将小产权房向非本集体经济组织成员出售，违反了土地用途管制和集体土地流转的相关规定，此类买卖合同一般会被认定为无效。

不过，存在两种特殊情况：一是发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的房屋买卖，合同可能认定有效;二是取得有关组织和部门批准的，将房屋出售给本乡以外的人员，合同也可能认定有效。

购买小产权房有哪些风险

1、产权风险：小产权房没有国家颁发的房产证，无法进行合法产权交易、抵押或继承等。其产权证多由乡政府或村政府颁发，并非国家房管部门颁发，不受法律认可与保护，购房者对房屋不拥有完整合法产权，易引发产权纠纷。

2、合同风险：非本村村民购买集体土地上的小产权房，违反法律强制性规定，房屋买卖合同可能被认定无效。若卖方违约，购房者难以依据无效合同获得违约赔偿。

3、质量风险：小产权房建设往往未经过正规审批和监管，脱离国家监管体系，开发商可能为追求利润偷工减料，存在严重安全隐患，建设标准不达标的情况较为常见。

4、拆迁风险：小产权房未经土地行政管理部门批准使用集体土地，或无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，涉嫌违法用地和违法建设。遇到城市规划或土地征收，可能被认定为违法建筑而无偿征用或征收，购房者难以获得足额补偿，甚至可能血本无归。

5、违约风险：在面临拆迁或者地段价格暴涨时，卖方可能以签订的是无效合同为由毁约，购房者可能面临房财两失的局面。

6、金融风险：银行和金融机构通常不接受小产权房作为抵押物，购房者无法通过房屋抵押贷款获得资金支持，购房时一般需一次性付清房款，资金压力较大。若后期遇到财务周转问题，也无法通过抵押小产权房来解决。

7、交易风险：小产权房不能办理变更登记，难以在市场上合法转让，流通性差。购房者若想转手，很难找到交易对象，即使能出售，价格也可能远低于市场价，套现困难。

8、生活品质风险：购买小产权房通常无法办理户口迁入，购房者及家人可能无法享受当地免费医疗和义务教育资源等，同时小区配套设施如学校、医院、交通等可能不完善，物业管理也可能不规范，影响居住体验和生活质量。