如何核实二手房产权归属

1、证件核查：要求卖方提供房产证、身份证、购房合同等原件，重点查看房产证上的产权人信息与卖方是否一致，是否存在共有人及抵押、查封等限制交易情况。‌

2、登记信息查询：携带身份证件到当地不动产登记中心或房产管理部门查询，确认房屋所有权人及共有人信息;排查是否存在抵押、查封或居住权设立等限制;核实土地使用年限(住宅通常为70年，商业为40年等)。‌

3、历史交易调查：通过物业、邻居或房产管理部门了解房屋历史交易记录、纠纷情况及是否涉及违建、拆迁等影响产权的因素。

常见的二手房产权归属问题有哪些

1、无房产证：部分二手房只有购房合同与发票，没有房产证，如还建房、单位集资房等。这类房产可能因未满足上市交易条件，或存在手续不全等问题，无法办理过户，购房者权益难以得到法律保障。

2、假房产证：虽然这种情况较为少见，但仍有不法卖家使用假房产证迷惑买家。买家若未仔细核实，可能会遭受经济损失。

3、存在产权共有人：一些二手房可能有多个产权人，如继承的房产。若部分共有人未经其他共有人同意擅自出售房屋，因侵犯其他共有人权益，交易可能无法完成，无法办理过户手续。

4、承租人有优先购买权：若二手房处于出租状态，根据法律规定，承租人在同等条件下具有优先购买权。如果未取得承租人不购买房屋的书面承诺，购房者即使与卖家签订合同，也可能面临交易纠纷。

5、产权交易受限制：房屋可能因卖家债务纠纷等原因被法院查封，或已抵押给银行等金融机构未解除抵押，也可能因属于军产、院产、校产等公房，未经原产权单位同意，这些情况都会限制房屋产权交易，无法办理过户登记。

6、非住宅房屋：二手房的用途和性质多样，若购房者未清楚了解，可能会面临购房费用、税费不同，以及房屋功能不符合预期等问题。例如，商业用房的土地使用年限通常比住宅短，水电费等费用标准也可能不同。

7、房屋剩余使用年限：房屋的产权年限是从开发商拿地之日开始算起，购房者若未关注二手房的拿地时间，可能不清楚剩余土地使用年限，影响对房屋价值的判断和未来使用权益。