婚前买房是夫妻共有的吗

婚前购房是否属夫妻共有需综合判断：若一方婚前全额出资且登记在个人名下则属个人财产，婚后加名即视为赠与转为共有；一方支付首付且婚后共同还贷时，房屋归登记方所有但需补偿另一方共同还贷及对应增值（补偿额=共同还贷本息÷总房款×现值×50%）；双方共同出资时按登记情况认定份额，未登记方需证明出资目的；一方父母全额出资并登记子女名下属个人财产，登记双方名下则推定共有，双方父母出资按出资比例共有；夫妻书面财产协议效力优先于法定规则。

买房时如何谈判价格

1、市场调研先行：通过房产平台查询周边3公里内同户型成交价，重点记录挂牌价与成交价差额（通常为5%-8%），结合房龄、楼层、装修差异制定心理价位。

2、隐藏缺陷利用：发现房屋采光不足、噪音污染、漏水痕迹等问题时，可要求总价直降3%-5%，若房屋存在抵押或产权纠纷，可争取更大议价空间。

3、付款方式博弈：全款支付可要求5%-10%折扣，贷款购房则通过提高首付比例（如从30%提至40%）换取房价优惠，注意将付款条件写入补充协议。

4、竞品对比施压：向房东展示同小区更低挂牌价房源，强调"您这套装修较旧/楼层偏低，已适当加价"，利用卖家焦虑心理促成让步。

5、税费分担策略：在房价谈判陷入僵局时，可提议"房东承担个税（1%）或增值税（5.3%）"，实际效果等同于总价降低2%-3%。

购房后需要准备哪些费用

1、税费类支出：契税按首套90㎡以下1%、90㎡以上1.5%缴纳，二套统一3%；印花税0.05%（部分城市免征）；若房本不满2年出售需缴纳5.3%增值税。

2、专项维修基金：电梯房按120元/㎡、多层住宅按50元/㎡标准缴纳，100㎡户型约需6000-12000元，用于公共部位维修。

3、物业相关费用：首年物业费通常按年预缴（2-5元/㎡/月），装修押金2000-5000元（可退），垃圾清运费3-5元/㎡。

4、产权办理成本：不动产权证工本费80元/本，抵押登记费住宅80元/套，商业贷款需支付评估费0.1%-0.3%（部分银行承担）。

5、隐形储备金：建议预留月供的3倍作为应急金，涵盖房屋空置期还贷、突发维修（如管道改造、外墙渗水）等不可预见支出。